一、不动产取得时的税金

当通过购买、继承、赠与等方式取得不动产时，会涉及多项税费。这些税费可分为：

• 一次性税金（取得时缴纳）

• 每年持续缴纳的税金

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（1）印花税（印紙税）

概念：
对不动产买卖合同等课税文书征收的税金。

税额：
根据合同金额不同而不同，一般从数千日元至数十万日元不等。
例如：3,000万日元的不动产买卖合同，在适用减税措施时，印花税为2万日元。

注意要点：

• 通过购买印花并贴在合同书上盖章（消印）完成纳税。

• 印花税常有阶段性减免政策，应在签约时确认是否适用。

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（2）登记免许税（登録免許税）

概念：
办理产权登记（所有权转移、抵押权设定等）时缴纳的税金。

税率如下：

① 所有权转移登记（买卖）
固定资产税评估额 × 2.0%
住宅用可减至 1.5%

② 所有权保存登记（新建住宅）
固定资产税评估额 × 0.4%
住宅用可减至 0.15%

③ 抵押权设定登记
贷款金额 × 0.4%

重点说明：
固定资产税评估额通常低于市场价格，因此实际税负往往低于按成交价计算的水平。

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（3）不动产取得税

概念：
由都道府县政府对取得土地或建筑物征收的税金。

税率：
原则为 4%，住宅通常可减至 3%。

课税基准：
固定资产税评估额。

减免制度：
若符合面积及自住条件，住宅用土地与建筑可享受较大幅度减免。

缴纳时间：
一般在取得后3～6个月收到纳税通知书。

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（4）消费税

原则：

• 土地买卖免征消费税。

• 建筑物（尤其是新建住宅）或由企业出售的中古物业，需缴纳消费税。

税率：
10%（截至2025年）。

特别说明：
个人之间的中古住宅交易通常不课征消费税。

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（5）每年缴纳的税金

固定资产税

• 每年1月1日的所有人承担。

• 税率：评估额 × 1.4%（标准税率）

都市计划税

• 对市街化区域内土地和建筑征收。

• 税率最高0.3%。

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二、不动产出售时的税金

当出售不动产产生盈利时，需要缴纳资本利得税（譲渡所得税）。

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（1）课税计算方式

譲渡所得 =
出售价格 −（取得费用＋出售费用）

取得费用包括：

• 购买价款

• 仲介手续费

• 登记免许税

• 印花税

• 装修费用

出售费用包括：

• 出售时仲介手续费

• 测量费

• 拆除费等

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（2）税率（根据持有时间不同）

短期转让（持有5年以下）

所得税30% ＋ 住民税9%
合计39%

长期转让（持有超过5年）

所得税15% ＋ 住民税5%
合计20%

※ 持有期间以出售当年1月1日为基准判断。

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（3）自住房特别优惠

① 3,000万日元特别扣除

出售自住房时，譲渡所得可扣除3,000万日元。

② 轻减税率特例

持有超过10年的自住房：
6,000万日元以下部分适用14%税率
（所得税10%＋住民税4%）

③ 置换特例

符合条件时，可递延缴纳资本利得税。

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（4）继承或赠与取得后的出售

若通过继承取得不动产并缴纳了继承税，可适用“取得费用加算特例”，将部分继承税计入成本，从而降低应税所得。

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（5）消费税问题

• 个人出售自住房通常免税。

• 若作为事业用不动产（如整栋出租公寓）由企业出售，可能需要缴纳消费税。

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三、税务实务注意事项

1️⃣ 取得成本不明时的风险

若无法提供当初购买资料，只能按“概算取得费”（出售价格的5%）计算，可能大幅增加税负。

2️⃣ 特例必须申报

3,000万特别扣除等优惠必须通过确实申报才能适用。

3️⃣ 亏损结转

自住房出售亏损可与未来收入抵消，减少后续税负。

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总结

取得阶段：

涉及印花税、登记免许税、不动产取得税、消费税等，多数住宅享有减免政策。

出售阶段：

对资本利得课税，税率根据持有期间及是否自住房而不同。

合理的事前规划、保存完整资料、活用税务特例，可以显著降低整体税负。
在进行不动产交易前，建议咨询专业税理士进行税务模拟与规划。