登记，是指将不动产（土地和建筑物）的权利关系及物理信息进行公示记录的制度。
在日本，根据《不动产登记法》，由法务局统一管理不动产登记簿，明确记载：
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谁是所有权人
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是否设有抵押权
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是否存在其他权利限制
登记制度是日本不动产交易安全的基础。
一、登记的目的
1. 明确权利关系
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确认谁是合法所有者
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确认是否设有抵押权、地役权等
避免权属不清。
2. 确保交易安全
任何第三方都可以查询登记信息，从而：
✔ 避免重复出售
✔ 防止隐瞒债务
✔ 保障交易安全
3. 确保对抗第三人的效力
根据日本《民法》第177条：
不动产的权利变动（买卖、继承、赠与等）
如果未办理登记，不能对抗第三人。
也就是说：
👉 只有登记后，权利才真正受到法律保护。
二、登记簿的构成
1. 表题部（物理信息）
记载不动产的客观情况：
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所在地
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地号
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土地用途
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面积
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建筑结构
首次登记称为“表题登记”。
2. 权利部
分为：
（1）甲区
记录：
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所有权人
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取得原因
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取得日期
（2）乙区
记录：
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抵押权
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根抵押权
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地役权
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租赁权
三、主要登记种类
1. 表题登记
用途：
首次登记土地或新建建筑。
2. 所有权保存登记
用途：
新建房屋时，首次登记所有权人。
3. 所有权转移登记
用途：
买卖、继承、赠与时办理。
重要性：
👉 是唯一能够对抗第三人的手段。
常见文件：
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买卖合同
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登记识别信息
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印鉴证明
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固定资产评价证明
4. 抵押权设定登记
用途：
银行贷款时设定担保。
特点：
如借款人无法偿还，银行可申请拍卖。
贷款还清后需办理：
👉 抵押权注销登记。
5. 根抵押权登记（重要）
什么是根抵押权？
与普通抵押权不同：
根抵押权担保的是一定范围内未来可能发生的债权。
例如：
银行与企业的持续融资往来。
特点
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设定最高限额（如1亿日元）
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在限额内可反复借款
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无需每次借款都重新设定抵押
实务应用
✔ 企业与银行长期融资
✔ 手票融资
✔ 综合授信
注意事项
根抵押权必须办理“元本确定”后才能注销。
否则无法直接抹消。
6. 预登记（仮登記）
用途：
提前保留权利顺位。
例如：
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买卖合同已签，但未付款
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抵押条件尚未确定
特点：
仅保留顺位，不具备完全效力。
7. 地役权登记
指一块土地可以使用另一块土地。
例如：
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通行权
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水利权
所有权人变更后仍有效。
8. 租赁权登记
使租赁权可对抗第三人。
一般住宅较少使用，长期借地较常见。
9. 查封登记
债权人申请限制处分。
房屋无法出售或设定担保。
四、登记顺位原则
多个权利设定在同一不动产时：
按照登记时间先后决定优先顺序。
例如：
两个抵押权
👉 先登记的银行优先受偿。
五、不登记的风险
1. 丧失对抗力
未登记不能对抗后取得权利的第三人。
2. 无法融资或出售
银行不会接受未登记不动产作为担保。
3. 继承纠纷
未及时办理名义变更，会导致后续继承复杂化。
六、登记手续与费用
1. 申请人
原则上：
取得权利的人申请（如买方）。
实际操作：
通常由司法书士代理办理。
2. 注册免许税
所有权转移登记（买卖）：
固定资产评价额 × 2%
抵押权设定：
债权额 × 0.4%
根抵押权设定：
最高限额 × 0.4%
七、根抵押权的实务意义
对企业而言：
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可在限额内反复融资
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减少重复登记成本
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提高资金运作效率
对个人：
在不动产担保贷款中也可能使用。
但需注意：
必须办理元本确定手续。
八、总结
不动产登记制度是日本房地产交易的核心基础：
✔ 明确所有权
✔ 确保担保权
✔ 保障交易安全
✔ 决定权利优先顺序
其中：
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所有权转移登记是交易必需
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抵押权与根抵押权是融资核心
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仮登记用于顺位保全
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地役权与租赁权用于权利保障
正确理解登记制度，对于不动产买卖、融资及资产保护至关重要。
