——旧借地权与定期借地权的差异说明
一、土地权利的基本形态
在日本，土地的使用权利主要分为两种：
（1）所有权
定义：
根据日本《民法》第206条规定，所有权是指可以对土地自由进行使用、收益和处分的权利。
特点：
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无期限限制
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可自由出售、出租或设定抵押
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需缴纳固定资产税与都市计划税
优点：
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资产价值稳定
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自由度高
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权利结构简单
缺点：
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购买成本高
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需承担税费与维护成本
（2）借地权
定义：
借地权是指向土地所有者（地主）租借土地，并在该土地上拥有自己建筑物的权利。
法律依据：
《借地借家法》（1992年制定）
特点：
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土地归地主所有
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借地人可对建筑物拥有所有权
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支付地租
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可通过登记对抗第三人
优点：
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无需购买土地，初期成本低
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可拥有建筑物
缺点：
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无法自由处分土地
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权利关系较复杂
二、借地权的种类
借地权分为：
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旧借地权（普通借地权）
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定期借地权
（1）旧借地权（普通借地权）
特点
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初次合同期限原则上30年以上
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更新期限为20年或10年以上
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借地人拥有强更新权
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地主无正当理由不得拒绝续约
实际上，借地人的权利非常强，接近土地所有人。
优点
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可长期稳定使用土地
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适合自住房建设
缺点
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地主难以收回土地
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地租可能长期固定，收益性较低
（2）定期借地权
1992年借地借家法修订后引入的制度。
特点：
合同期满后必然终止，不得续约。
定期借地权的种类
① 一般定期借地权
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合同期限50年以上
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到期后必须拆除建筑物并返还土地
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不得续约
② 附建筑物转让特约借地权
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期限30年以上
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到期时将建筑物转让给地主
③ 事业用定期借地权
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期限10年以上50年未满
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仅限商业用途（店铺、办公室等）
④ 一时使用借地权
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临时使用（数年）
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用于临时设施
定期借地权的特点
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无续约权
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期满必定返还
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地租及权利金设定较灵活
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便于地主进行未来土地规划或再开发
优点
对地主：
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可计划性回收土地
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有利于资产运用
对借地人：
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可在约定期间内稳定使用
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一般定期借地权（50年）较适合长期居住
缺点
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无法续约
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期满需拆除建筑物
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长期稳定性低于旧借地权
三、旧借地权与定期借地权对比
| 项目 | 旧借地权 | 定期借地权 |
|---|---|---|
| 合同期 | 初期30年以上 | 一般50年以上或10～50年 |
| 是否可续约 | 借地人有强续约权 | 不可续约 |
| 地主自由度 | 低 | 高 |
| 借地人稳定性 | 高 | 有期限稳定 |
| 使用目的 | 住宅为主 | 住宅或商业用途 |
四、实务注意事项
（1）房地产交易
购买带借地权的建筑物时：
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必须确认借地权种类
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定期借地权需注意到期拆除费用
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确认返还条件
（2）权利登记
借地权可以登记。
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登记后可对抗第三人
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尤其旧借地权建议登记以保护权利
（3）税务问题
借地权具有评估价值：
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属于继承税或赠与税课税对象
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定期借地权因有期限限制，评估价值通常低于旧借地权
五、总结
✔ 土地所有权自由度最高，但成本高
✔ 借地权可降低初期投资成本，但自由度较低
✔ 旧借地权保护借地人权益强，适合长期居住
✔ 定期借地权期限明确，适合计划性土地利用