在日本进行不动产投资时，建筑物的结构与耐用年限直接关系到减价折旧及税务规划。而判断建筑结构与年限的基础，来自相关建筑文件。
一、什么是建筑物文件？
与建筑物相关的重要文件主要包括：
1. 登记簿誊本（登記事項证明书）
记载内容包括：
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所有权信息
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抵押权设定情况
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土地用途
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建筑用途
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建筑面积
这是确认法律状态与产权归属的最重要文件。
2. 建筑确认通知书 / 检查合格证
用于证明建筑在新建时符合《建筑基准法》。
银行融资及买卖时通常会要求提供。
3. 设计图纸 / 施工图
可以确认：
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建筑结构（木造、轻钢结构、RC造等）
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建筑规格与材料
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承重结构形式
这是判断法定耐用年限的重要依据。
4. 固定资产税评价证明书
记载内容包括：
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建筑建成年份
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税务评价金额
在计算耐用年限与减价折旧时，是重要参考文件。
通过以上文件，可以确认：
✔ 建筑结构
✔ 建筑年数
✔ 税务评价
✔ 抵押状况
这些都会直接影响耐用年限的判断及折旧年限。
二、什么是耐用年限（法定耐用年限）？
耐用年限分为两种概念：
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物理寿命（实际可使用年数）
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税务耐用年限（法定耐用年限）
税务上采用的是「法定耐用年限」，由日本国税厅统一规定，用于计算折旧。
各结构法定耐用年限（国税厅标准）
| 结构 | 法定耐用年限 |
|---|---|
| 木造住宅 | 22年 |
| 轻钢结构（3mm以下） | 19年 |
| 轻钢结构（3～4mm） | 27年 |
| 重量钢结构（4mm以上） | 34年 |
| RC造（钢筋混凝土） | 47年 |
| SRC造（钢骨钢筋混凝土） | 47年 |
⚠ 注意：
RC造实际可以使用50年以上，但税务折旧按47年计算。
三、耐用年限与减价折旧的关系
1. 什么是减价折旧？
减价折旧是指：
将建筑的取得成本，按照耐用年限分年度计入费用，而不是一次性列支。
这是一种会计处理方式。
2. 建筑与土地的区别
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建筑可以折旧
-
土地不可折旧
因此，购入不动产时必须：
👉 将总价拆分为「土地部分」与「建筑部分」
👉 仅对建筑部分进行折旧
3. 定额法计算公式
年折旧额 = 取得价格 × 折旧率
折旧率由国税厅规定。
例如：
木造住宅（耐用22年）
折旧率：0.046
若建筑价值为1000万日元：
1000万 × 0.046 = 每年折旧46万日元
四、二手建筑的耐用年限计算
二手建筑可采用「简便法」计算剩余耐用年限：
剩余耐用年限
=（法定耐用年限 − 已经过年数）
-
已经过年数 × 20%
最低耐用年限
= 法定耐用年限 × 20%
例子：
木造住宅（耐用22年）
已使用15年
计算：
(22 − 15) + 15 × 0.2
= 7 + 3
= 10年
因此可按10年进行折旧。
这也是为什么中古木造在节税方面非常受欢迎。
五、减价折旧的投资意义
1. 节税效果
折旧是会计费用，并不实际支付现金。
但可以：
✔ 降低应税所得
✔ 降低所得税与住民税
✔ 提高投资现金流效率
中古物业因折旧年限缩短，可以在短期内大量计入费用。
2. 不同结构的投资策略
木造
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折旧年限短
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前期节税效果明显
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适合高收入投资者
RC造 / 钢结构
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折旧年限长
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每年折旧金额较低
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长期稳定持有型投资
3. 风险与注意事项
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折旧降低账面价值
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将来出售时，因账面价值降低，可能增加资本利得税
此外：
以节税为唯一目的购买中古木造
可能成为税务调查对象。
过度税务设计需谨慎。
六、总结
✔ 建筑文件（登记簿、检查合格证、固定资产评价书）决定结构与建成年份。
✔ 结构决定法定耐用年限。
✔ 耐用年限决定减价折旧年限。
✔ 折旧影响投资收益与税务规划。
投资策略上：
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木造：短期折旧、快速节税
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RC造：长期稳定、现金流导向
理解结构、耐用年限与折旧之间的关系，是日本不动产投资中极为重要的税务基础知识。