一、日本不动产买卖的主要法律框架
日本的不动产交易受到多部法律的严格规范，法律体系较为完善，强调交易安全与权利保护。
1️⃣ 《宅地建物取引業法》（简称：宅建业法）
该法律规范从事不动产买卖、租赁中介或代理业务的企业行为。
（1）必须取得宅建业许可证
从事不动产中介业务，必须取得“宅地建物取引业”执照。
（2）重要事项说明义务
签约前，必须由国家资格人员——
宅地建物取引士
向买方说明：
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权利关系（是否有抵押）
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法律限制（用途区域、建筑限制）
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管理费、维修基金
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瑕疵及风险事项
并交付书面说明文件（重要事项说明书）。
（3）第37条书面交付义务
签约后，必须向买卖双方交付正式合同书（37条书面）。
（4）定金保全制度
在预售或未完成物业中，如收取高额定金，必须采取银行保证或保险公司保全措施。
👉 目的：防止购房人资金风险。
2️⃣ 《民法》
规范买卖合同的基本原则。
（1）所有权转移
合同成立即产生所有权转移的法律效果（但需登记才能对抗第三人）。
（2）契约不适合责任（原瑕疵担保责任）
2020年民法修正后统一称为：
“契约不适合责任”
如果房屋存在：
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隐蔽缺陷
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面积不符
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设备故障
买方可请求：
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修理
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减价
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赔偿
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解除合同
（3）风险负担
交房前若发生灭失或损坏，风险承担规则由民法规定。
3️⃣ 《建築基準法》
4️⃣ 《都市計画法》
这两部法律决定：
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土地用途（住宅、商业、工业）
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建蔽率
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容积率
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高度限制
购买前必须调查用途区域，否则可能：
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无法改建
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无法扩建
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无法改变用途
5️⃣ 《不動産登記法》
规定不动产权利登记制度。
完成“所有权移转登记”后，买方才能：
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对抗第三人
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保障权利
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办理贷款
⚠️ 未登记风险极大。
二、日本不动产交易涉及的税制
日本不动产税制分为三阶段：
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取得时
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持有期间
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出售时
① 取得阶段税金
1️⃣ 印花税
对买卖合同征税。
根据金额不同，通常数千至数十万日元。
2️⃣ 登记许可税
办理所有权登记时缴纳。
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原则税率：2.0%
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住宅可享受减免
3️⃣ 不动产取得税
由都道府县征收。
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原则：固定资产税评估额 × 3～4%
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住宅用房有减免
② 持有期间税金
1️⃣ 固定资产税
每年征收。
基本税率：
课税标准 × 1.4%
2️⃣ 都市计划税
适用于市街化区域。
最高0.3%
③ 出售阶段（资本利得税）
出售产生盈利时缴纳：
包括：
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所得税
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住民税
📌 持有5年以内（短期）
税率 39%
（所得税30% + 住民税9%）
📌 持有5年以上（长期）
税率 20%
（所得税15% + 住民税5%）
👉 因此出售时间非常重要。
3,000万日元特别扣除制度
自住房出售时，可享受：
3,000万日元免税额度
（需满足条件）
④ 继承与赠与
涉及：
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相续税
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赠与税
日本不动产继承评估通常采用：
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路线价方式
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倍率方式
评估价通常低于市场价
👉 是日本不动产进行资产配置的重要优势。
三、实务注意事项
1️⃣ 合同审查
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特约条款
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贷款特约
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交付时间
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违约责任
2️⃣ 税务规划
出售时机不同，税率差异巨大。
建议提前进行税务设计。
3️⃣ 权利调查
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是否有抵押权
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是否有租赁权
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是否存在未登记建筑
4️⃣ 法规限制
用途区域与建蔽率、容积率直接影响：
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再开发价值
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投资回报率
总结
日本不动产交易制度成熟，法律保护严格，但税制复杂。
成功交易的关键在于：
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法律理解
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税务规划
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权利确认
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专业团队协作
通常需要配合：
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宅地建物取引士
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司法书士
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税理士
