日本不动产在取得时及持有期间，会涉及多种税费。理解税负结构，有助于合理规划投资与自住安排。
一、取得时需要缴纳的主要税金
① 不动产取得税
▌基本概念
不动产取得税是由都道府县征收的地方税。
当个人或法人通过：
-
购买
-
交换
-
赠与
取得土地或建筑物时，需要缴纳。
▌计税基础
以 固定资产税评估额 为课税标准。
⚠️ 注意：
固定资产税评估额通常低于市场成交价格（约为市价的60%～70%左右）。
▌税率
原则税率：4%
但住宅用途可享受减免：
-
住宅建筑：3%
-
住宅用土地：课税标准减半（符合条件时）
▌缴纳时间
通常在取得后数个月内收到纳税通知书，原则上一次性缴纳。
▌减免条件（主要参考）
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自住住宅
-
面积约50㎡～240㎡
-
新建后一定年限内取得
⚠️ 很多情况下需要主动申请，否则可能无法享受减免。
② 登记许可税
▌基本概念
在办理不动产权利登记时向国家缴纳的税金。
例如：
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所有权转移登记
-
新建房屋所有权保存登记
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抵押权设定登记
▌计税基础
固定资产税评估额
▌税率
| 项目 | 税率 |
|---|---|
| 所有权转移（买卖） | 2.0%（住宅可减至1.5%） |
| 所有权保存（新建） | 0.4%（住宅可减至0.15%） |
| 抵押权设定 | 0.4% |
▌减免
住宅用房在一定期间内可适用减免政策（需满足面积与使用条件）。
③ 印花税
▌基本概念
对买卖合同等“课税文书”征收的税金。
通过贴印花方式缴纳。
▌税额
根据合同金额决定。
例如：
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3,000万～5,000万日元住宅
→ 约2万～3万日元
税额范围：1,000日元至数十万日元。
▌减免
住宅买卖合同通常在政策期间内有减税。
④ 消费税
▌基本原则
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土地：非课税
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建筑物：课税（10%）
▌关键区别
| 卖方类型 | 是否征收消费税 |
|---|---|
| 个人出售二手房 | 不征税 |
| 不动产公司出售 | 征税 |
⚠️ 新建住宅或开发商销售通常需要缴纳消费税。
二、取得后每年需要缴纳的税金
① 固定资产税
▌基本概念
每年1月1日持有不动产者需缴纳。
▌计税基础
固定资产税评估额
▌税率
标准税率：1.4%
（各地方政府可能略有差异）
▌新建住宅减免
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120㎡以内部分减半
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3年减免
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长期优良住宅：5年减免
② 都市计划税
▌征税对象
位于“市街化区域”的土地和建筑物。
▌税率
标准0.3%
三、优惠与减税制度
① 住宅贷款扣除（住宅ローン控除）
满足条件时：
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可按贷款余额的0.7%
-
从所得税中抵扣
（2024年标准）
适用于自住房。
② 登记许可税与取得税减免
符合住宅条件时适用。
③ 赠与税免税制度
父母或祖父母提供购房资金时：
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可享受约最高1,000万日元免税额度
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有期限与条件限制
④ 住宅用地特别减免
对于住宅用地：
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200㎡以内部分 → 评估额1/6
-
超过部分 → 评估额1/3
这是日本税制的重要优势。
四、实务注意事项
1️⃣ 减免需要申请
不动产取得税减免通常需要申报。
未申请可能全额征税。
2️⃣ 即时缴纳义务
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印花税
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登记许可税
在签约或登记时需立即缴纳。
3️⃣ 评估额 ≠ 市场价
税金计算依据“评估额”，
通常低于市场成交价。
4️⃣ 政策经常调整
日本房地产税制经常修订，
必须确认最新政策。
总结
在日本取得不动产时主要涉及：
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不动产取得税
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登记许可税
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印花税
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消费税（视情况）
取得后每年还需缴纳：
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固定资产税
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都市计划税
同时存在：
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住宅贷款扣除
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土地特例减免
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赠与税优惠
日本税制体系成熟，但结构复杂。
合理规划可大幅降低实际税负。
