一、定义
重要事项说明书（简称“重说”）是指：
在不动产买卖或租赁合同签订之前，由房地产中介公司向买方或承租人说明与该不动产及合同有关的重要事项，并以书面形式交付的文件。
根据日本《宅地建物取引业法》第35条规定：
👉 必须由持有“宅地建物取引士”（简称“宅建士”）资格的人进行说明，并交付书面文件。
二、重要事项说明的目的
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防止合同签订后的纠纷
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避免买方或承租人因信息不足而遭受损失
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提高不动产交易的透明度
可以理解为：
👉 在签约前，把与房屋有关的“风险、限制、权利关系”全部说明清楚。
三、说明的时间与方式
1. 时间
必须在：
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买卖合同签订前
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或租赁合同签订前
如果合同签订后才说明，则违反法律规定。
2. 说明人
必须由：
✔ 宅地建物取引士
✔ 出示宅建士证件
✔ 面对面或在线说明
近年来也允许：
👉 IT重要事项说明（线上说明）。
四、重要事项说明书的主要内容
1. 房产基本信息
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地址、地号、房号
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登记信息（所有权人、抵押权等）
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是否存在共有部分（公寓）
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是否存在私道负担或通行权问题
2. 法律限制与规划情况
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是否在都市规划区域内
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用途区域（住宅区、商业区等）
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建蔽率、容积率
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是否受建筑基准法、农地法等限制
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水、电、燃气、排水设施情况
3. 合同条件
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买卖价格或租金
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押金、礼金、更新费
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解约条件与违约金
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交付时间
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是否为普通租赁或定期租赁
4. 管理与费用（公寓）
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管理费
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修缮积立金
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管理规约
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长期修缮计划
5. 瑕疵与事故历史
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白蚁损害
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漏水
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抗震情况
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是否为“事故物件”（如发生过自杀、火灾等心理瑕疵）
某些情况下必须进行说明。
五、法律依据
根据《宅地建物取引业法》第35条：
房地产公司必须在交易前进行重要事项说明。
若违反：
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可能被行政处罚
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可能被停业
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严重情况下吊销执照
六、买方或承租人应注意的事项
1. 必须理解内容
重要事项说明书包含许多专业术语。
如不理解，应当立即询问，例如：
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未来是否可以重建？
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土地边界是否明确？
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是否存在未解决纠纷？
2. 保管书面文件
说明书是未来发生纠纷时的重要证据。
必须妥善保管。
3. 与现场情况核对
确认：
✔ 书面内容是否与实际房屋情况一致
✔ 面积、设施、结构是否相符
七、常见纠纷案例
1. 土地边界未确定
购买后才发现邻地存在争议。
2. 用途限制问题
例如在市街化调整区域无法建房。
3. 心理瑕疵未说明
购买后才知道曾发生事故。
八、IT重要事项说明（线上说明）
近年来，日本允许：
👉 通过电脑或手机远程说明重要事项。
流程：
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宅建士在线说明
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出示资格证
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电子签名
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电子交付文件
特别适用于：
✔ 异地客户
✔ 海外投资者
九、总结
重要事项说明书是日本不动产交易中：
✔ 最重要的风险告知文件
✔ 法律强制要求的程序
✔ 保护买卖双方权益的重要制度
在签约前：
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必须认真听取说明
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主动提问
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核对现场情况
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妥善保存文件
它是防止交易纠纷的第一道安全屏障。