一、什么是“可办公物业”与“不可办公物业”
在日本的不动产市场中，物业大致可分为：
-
仅限居住用途的住宅物业
-
可作为办公室使用的物业（办公可）
住宅专用物业是以居住为前提设计的，不允许用于经营活动或办公用途。
而可办公物业则允许将房屋作为公司办公室、工作室或商用空间使用，部分物业还允许“居住+办公”兼用。
二、可办公物业的特点
（1）用途区域的影响
根据《都市计划法》中的用途地域划分：
-
第一种低层住宅专用区等纯住宅区域，对办公用途限制严格
-
商业区、准工业区等区域则允许办公用途
用途地域决定了该区域是否可以合法进行商业或办公活动。
（2）建筑设计与设备条件
可办公物业通常具备：
-
接待访客的入口或前台空间
-
较大的电容量（支持电脑、服务器、复印机等设备）
-
商用网络线路
-
公共洗手间、茶水间等设施
（3）合同条件
最重要的是：
租赁合同中必须明确写明“可办公”。
办公用途通常签订的是“事业用租赁合同”，而非普通住宅合同。
与住宅合同相比：
-
押金较高（通常2~6个月租金）
-
条件更为严格
三、不可办公物业的原因
（1）管理规约与业主方针
在分譲公寓中，管理规约通常禁止办公使用。
原因包括：
-
来访客人增加
-
邮件数量增加
-
电话接待影响其他住户
-
公共设施使用频率上升
（2）法律限制
如果建筑登记用途为“共同住宅”，原则上并不包含办公用途。
在某些情况下：
-
需要办理用途变更申请
-
涉及建筑基准法审批
（3）保险与安全因素
住宅用火灾保险通常不覆盖办公活动。
为了避免风险，业主往往禁止办公用途。
四、SOHO（住宅兼办公）物业
（1）SOHO定义
SOHO（Small Office / Home Office）是指：
在住宅内部分空间用于办公。
适合：
-
IT自由职业者
-
设计师
-
咨询顾问
-
来客较少的行业
（2）合同特点
写有“SOHO可”的物业：
-
仍为住宅合同
-
允许一定程度办公使用
但需确认：
-
是否允许法人登记
-
是否允许悬挂招牌
-
是否允许接待客户
（3）注意事项
-
部分物业允许法人登记，部分不允许
-
有噪音或频繁访客的行业通常不被允许
五、可办公物业的优缺点
（1）优点
-
可进行法人登记（利于开设银行账户）
-
可正式接待客户
-
工作空间独立，有利于提高效率
（2）缺点
-
租金较高
-
水电通信费用增加
-
押金礼金较高
六、擅自办公的风险
（1）合同解除
若合同写明“仅限居住”，却擅自办公：
→ 可能被解除合同
（2）损害赔偿
因：
-
噪音
-
客户来访
-
电梯使用频繁
引发纠纷时，可能被索赔。
（3）保险不适用
住宅保险可能不赔偿因办公引起的事故。
七、选房时的重点
✔ 确认合同用途
（办公可 / SOHO可 / 住宅专用）
✔ 是否允许法人登记
✔ 是否适合接待客户
✔ 周边环境
（住宅区 vs 商业区）
总结
可办公物业与不可办公物业的区别主要体现在：
-
用途地域
-
建筑登记用途
-
合同内容
-
管理规约