一、什么是后退让地（Setback）
（1）定义
所谓“后退让地”（Setback），是指在日本《建筑基准法》规定下，当建筑用地所临接的道路宽度不足4米时，在新建或重建建筑物时，必须从道路中心线向后退让2米以上，将部分土地预留出来，以确保将来道路宽度达到4米。
这部分退让土地：
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名义上仍归土地所有人所有
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但法律上视为“道路用地”
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不得建造建筑物或围墙
（2）制度背景
在战后城市规划之前，日本许多住宅区道路宽度不足4米。
为了：
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提高防灾能力
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确保消防通行
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提供安全避难空间
《建筑基准法》规定道路宽度原则上必须达到4米。
由于无法立即拓宽所有旧道路，因此采取：
“在建物重建时逐步退让土地”的方式，逐渐实现道路拓宽。
二、需要进行Setback的情况
（1）道路类型
主要适用于：
📌 建筑基准法第42条第2项道路（简称“2项道路”）
特点：
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宽度不足4米
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在建筑基准法实施前已存在
在这种情况下，新建或扩建时必须进行后退。
（2）建筑行为
以下情况通常需要Setback：
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新建房屋
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重新建造（拆旧建新）
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扩建导致建筑条件变化
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用途变更需要建筑确认申请
三、Setback部分的处理方式
（1）所有权
退让部分仍归业主所有，但：
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不可建造
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不可设置围墙
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实质上作为道路使用
（2）用途与容积计算
退让部分：
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视为道路
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通常不计入建筑面积
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不计入建蔽率与容积率计算
（3）费用负担
原则上：
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土地无偿提供
道路铺装或排水设施建设：
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可能由地方政府承担
四、Setback对土地的影响
（1）有效面积减少
退让后：
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可建筑面积缩小
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狭小地块影响较大
（2）资产价值影响
一般来说：
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需要Setback的土地市场价格较低
但：
完成Setback后，
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成为“可重建土地”
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价值可提升
（3）贷款影响
若尚未进行Setback：
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建筑许可存在不确定性
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银行担保评估可能偏低
完成后：
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评估可能改善
五、Setback的测量方法
（1）确认道路中心线
从道路中心线向后退2米。
需查阅：
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地籍图
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测量图
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市政府资料
（2）角地情况
若两面临路：
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两侧都可能需要退让
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退让面积更大
（3）建筑申请图纸
建筑确认申请时：
必须明确标示退让范围。
六、不动产交易中的注意事项
（1）买卖时确认
买方必须确认：
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是否需要Setback
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退让面积多少
建议在合同中明确注明：
“本物件需进行Setback”。
（2）价格影响
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退让面积越大，实际可用面积越小
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市场价格通常下调
若已完成Setback：
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流通性提升
（3）投资者视角
某些Setback土地因市场误解而价格偏低。
投资策略：
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低价购入
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完成退让
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重新建造
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提高价值
属于再生型投资机会。
七、实务注意事项
✔ 向自治体确认是否为Setback道路
✔ 进行准确测量
✔ 明确土地边界
✔ 必要时拆除围墙或植栽
✔ 与邻地协商（共同拓宽道路时）
总结
Setback制度是为了逐步改善城市道路安全而设立的重要制度。
它：
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影响土地有效面积
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影响资产价值
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影响建筑计划