一、什么是建蔽率
（1）定义
建蔽率，是指建筑物占地面积（从上方俯视的水平投影面积）占土地面积的比例。
计算公式：
建蔽率（%）＝ 建筑面积 ÷ 土地面积 × 100
（2）制度目的
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防止建筑物占满整块土地
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确保通风、采光
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预留空地防止火灾蔓延
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确保避难空间
（3）法定建蔽率
根据用途地域（城市规划分区）不同，通常在30％～80％之间。
例如：
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第一种低层住宅专用区：40％或50％
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商业区：80％
（4）放宽规定
以下情况可增加10％：
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防火区域内建造耐火建筑
-
角地（两面临路）
例如：
60％ → 可提高至70％。
二、什么是容积率
（1）定义
容积率，是指建筑物总楼地板面积（所有楼层面积总和）占土地面积的比例。
计算公式：
容积率（%）＝ 总建筑面积 ÷ 土地面积 × 100
（2）制度目的
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防止过度密集开发
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保障日照与通风
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实现土地合理利用
（3）法定容积率
根据用途地域不同，通常在100％～1300％之间。
例如：
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第一种低层住宅区：100％或150％
-
商业区：400％～1300％
三、前面道路宽度对容积率的限制
（1）为什么要根据道路宽度限制？
如果道路很窄，却建造高层建筑：
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会影响交通
-
不利于防灾
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消防车辆难以进入
因此，当道路宽度不足时，容积率将受到进一步限制。
（2）计算公式
容积率（%）＝ 道路宽度（米） × 40（住宅区）
或
容积率（%）＝ 道路宽度（米） × 60（商业区）
最终适用值为：
“用途地域规定容积率”和“道路计算值”中的较低者。
示例1（住宅区）
用途地域规定容积率：200％
前面道路宽度：4米
计算：
4 × 40 ＝ 160％
适用容积率为 160％。
示例2（商业区）
用途地域规定容积率：400％
道路宽度：5米
计算：
5 × 60 ＝ 300％
适用容积率为 300％。
四、多个道路临接的情况
若土地同时临接两条以上道路：
一般采用较宽道路作为计算依据。
但：
部分自治体可能根据建筑主出入口所在道路进行判断。
五、实务计算方法
（1）建蔽率计算
步骤：
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确认土地面积（必须准确测量）
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查询用途地域建蔽率
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确认是否适用角地或防火放宽
示例：
土地面积100㎡
建蔽率60％
可建占地面积＝60㎡。
（2）容积率计算
步骤：
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查询用途地域容积率
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确认前面道路宽度
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计算40倍或60倍规则
-
取较低值
示例：
土地100㎡
道路4米
用途容积率200％
道路限制为160％
可建总楼面积＝160㎡。
六、对房地产交易的影响
（1）重建限制
购买带旧建筑土地时：
未来重建规模可能变小。
（2）资产价值
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建蔽率、容积率高 → 建筑规模大 → 土地价值高
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道路狭窄 → 容积率受限 → 开发潜力下降
（3）开发策略
部分开发商会：
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通过道路拓宽
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进行Setback
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提升道路宽度
以提高容积率和开发收益。
七、注意事项
✔ 道路宽度测量方法需确认（是否包含排水沟）
✔ 必须为“建筑基准法认可道路”
✔ 不规则土地会影响可建面积
✔ 同时确认防火、角地、高度利用地区等特殊规定
总结
建蔽率控制建筑占地面积比例。
容积率控制建筑总楼面积比例。
容积率会因前面道路宽度而受到限制，
道路狭窄时，容积率可能低于用途地域规定值。
在进行房地产投资或开发规划前：
必须确认：
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用途地域
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道路宽度
-
实际可建规模
理解这些规则，是准确评估土地潜力和制定投资策略的关键。