不动产交易金额高、流程复杂，一旦签约后想撤回往往代价很大（违约金、时间成本、机会成本等）。因此，在付款与签约前，必须进行充分的尽职调查（Due Diligence），把“结构安全、法律条件、权利关系、贷款抵押、未来使用与转售风险”等关键点逐项核实。以下是实务中最需要重视的核心项目。

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1）旧耐震与新耐震标准：决定“安全性 + 贷款可行性 + 未来价值”

✅ 什么是旧耐震（1981年5月31日以前的建筑确认）

旧耐震标准主要以“震度5强左右不倒塌”为前提制定。以日本近年大型地震的震动等级来看，旧耐震建筑可能存在结构余量不足的风险。实际交易中会带来以下影响：

• 贷款限制：部分银行对旧耐震的贷款年限、LTV（贷款比例）、利率条件更严格，甚至不受理。

• 保险限制：地震保险可能出现保费更高或承保条件更严的情况。

• 改造成本：若要长期持有或未来出售，可能必须做耐震诊断与补强工程，成本可能从几十万到数百万日元不等（规模不同差异很大）。

✅ 新耐震（1981年6月1日以后）

新耐震以“震度6强～7也不发生倒塌/崩坏”为目标，因此：

• 贷款、保险审查更容易通过

• 市场接受度高，转售更顺畅

• 资产价值更稳定

📌 实务建议：
在购买前确认“建筑确认日期”而不是仅看“竣工年份”。若为旧耐震，建议把“耐震诊断报告、补强计划与预算”纳入购买判断。

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2）接道条件（建筑基准法道路）：决定能不能重建、扩建与资产价值

购买土地或一户建时，最重要的法律条件之一就是接道义务：

• 土地必须与建筑基准法道路（原则上宽度4m以上）接触2m以上

• 不满足者通常属于再建築不可（不可重建），价值会明显降低

需要进一步确认的细节

• 道路属性：公道还是私道

• 若是私道：是否拥有通行权、是否有道路持分（没有持分可能在未来修路、挖管线时被限制）

• 道路宽度与形状：是否存在“2项道路/3项道路”等情况（需要退缩Setback）

• 铺装、排水、冬季维护等现实使用条件

📌 实务建议：
接道问题必须去**市区町村（道路/建筑指导课）**确认图面，必要时再到法务局确认权利与登记信息。不要只听现场人员口头说明。

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3）边界线明确：避免邻地纠纷与未来出售障碍

土地边界不清，是最容易引发纠纷的原因之一。边界不明确会导致：

• 邻地争议（围墙、车位、通行范围、树木等）

• 无法顺利办理贷款或转售（买方会担心风险）

• 未来做新建、改建时被卡住

需要确认的资料与现场点

• 是否存在界标（界桩/界钉）

• 是否有边界确定位测量图（確定測量図）

• 是否已做“与邻地立会确认”的测量

📌 实务建议：
若边界未确定，优先要求卖方在交付前完成确界测量，并在合同中写明“由卖方负担测量费用、完成边界确定后交付”。

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4）越界（越境）问题：可能导致拆除、赔偿或长期纠纷

越界指：

• 自己的建筑物/围墙/屋檐/树木伸入邻地

• 或邻地的设施侵入本土地

越界可能带来的风险：

• 需要拆除或移设（费用高、协调难）

• 若对方不同意，可能长期无法解决

• 转售时买方会大幅压价或拒绝购买

如何确认越界

• 查看测量图、境界图

• 现场确认围墙、屋檐、排水管、树木

• 必要时由测量士、司法书士现场核实

📌 实务建议：
若存在越界，通常应要求卖方：

• 修复/撤除，或

• 与邻地签署正式的越界备忘录（覚書），明确范围、责任、未来重建时处理方式。

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5）贷款余额与抵押权（抵当权）：交割时必须“清零并注销”

购买中古房或土地时，卖方往往还有未还清的贷款，因此登记簿上会存在抵押权。

正常处理方式

• 交割当天（决算日），卖方用房款偿还贷款

• 金融机构出具同意，进行抵押权抹消登记

• 司法书士现场确认文件齐全后，才会放款/交付钥匙

高风险情况：超额贷款（オーバーローン）

若卖方贷款余额 > 成交价：

• 卖方需要额外资金补足

• 或与银行协商，否则无法注销抵押权
  如果处理不当，会出现“房子交付了但抵押还在”的重大纠纷隐患。

📌 实务建议：
合同必须明确写入：
“交付时完成抵押权抹消登记”
并由司法书士把控交割流程，确保权利清洁（Clean Title）。

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6）其他必须确认的重要点（决定长期持有安全与收益）

地盘与灾害风险（地震、液化、洪水）

• 是否属于浸水想定区域、土砂灾害警戒区域

• 地盘软弱、液化风险高的地区，灾害后修复成本高，保险与转售也会受影响

城市规划与用途地域

• 用途地域、建蔽率、容积率

• 高度限制、斜线限制、日照限制
  这些会直接影响未来能否扩建、能建多大、能做什么用途。

基础设施（上下水、电、燃气）

• 是否接入公共上下水

• 若是井水/化粪池，将来维护成本可能更高

• 燃气是城市燃气还是LP气，会影响生活成本

公寓管理状况（区分所有）

• 管理组合是否正常运作

• 修缮基金余额是否充足

• 是否有长期修缮计划

• 是否存在大额特别征收或管理费上调风险

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结论

不动产购买的核心，不是“看起来便宜或漂亮”，而是确认它是否具备：

• 安全性（耐震、地盘、灾害风险）

• 合法性（接道、用途、建筑限制）

• 权利清洁（边界明确、无越界、抵押权可注销）

• 可转售性（贷款可行、市场接受度高、未来纠纷风险低）

建议在交易过程中与专业人士合作：宅地建物取引士、司法书士、测量士等，通过系统化的调查与文件确认，才能把风险降到最低，完成一笔真正“安全、可持有、可增值”的不动产购买。