什么是“不可再建物件”？
一、定义
“不可再建物件”是指：
如果将现有建筑拆除后，无法在原土地上重新建造新建筑的土地或房屋。
在日本，建筑物的新建必须符合《建筑基准法》的规定。如果土地不满足法定条件，即使现在已有建筑存在，一旦拆除后，也不能再新建房屋。
这类物件在日本市场上被称为：
👉 再建築不可物件
二、成为不可再建的主要原因
1. 未满足“接道义务”
根据《建筑基准法》第43条规定：
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土地必须面向宽度4米以上的道路
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且与该道路接触长度不少于2米
如果不满足这一条件，即使现有建筑合法存在，也不能重建。
常见情况包括：
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老旧住宅区
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旗杆地（路地状敷地）
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背街小巷土地
2. 私道或道路权利问题
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接触的是未被法律认定为“道路”的私道
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未持有道路共有份额
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未设定合法通行权
在这种情况下，也可能被认定为不可再建。
3. 都市规划或用途区域限制
例如：
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市街化调整区域
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原则上不允许开发建设的区域
在这些区域，即便原有建筑存在，拆除后也可能无法再建。
三、不可再建物件的特点与风险
1. 价格较低
相比可再建物件：
价格通常低 20%～50%
因此对低价投资者具有吸引力，但：
👉 资产价值有限
👉 长期升值空间较小
2. 融资困难
银行对不可再建物件的担保评估较低。
通常：
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住宅贷款难以申请
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多数需现金购买
3. 建筑老化风险
由于无法重建：
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只能通过翻修延长使用寿命
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未来结构老化风险较高
4. 转售困难
购买者群体有限，流通性较差。
可能出现：
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销售周期长
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售价大幅下降
四、不可再建物件的活用方式
1. 翻修 / 改造（リノベーション）
通过内部全面翻修：
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改为自住使用
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改为出租用途
重点在于：
👉 提高设计与功能性
👉 提升使用价值
2. 出租经营（投资用途）
因取得成本低：
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改造后作为出租物业
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获取租金收益
但需考虑：
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老化风险
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空置风险
3. 停车场或仓储用途
拆除建筑后：
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改为停车场
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作为材料堆放场
但：
土地住宅价值将大幅下降。
4. 改善接道条件
若通过以下方式：
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购买邻地部分土地
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取得道路共有权
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设定合法通行权
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获得“位置指定道路”认定
有可能恢复再建资格。
此类操作需与行政部门协商。
五、不可再建物件的优点
✔ 购入价格低
✔ 固定资产税较低
✔ 翻修成本相对可控
✔ 适合现金投资型买家
六、购买时的注意事项
1. 明确用途
必须清楚：
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自住？
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出租？
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短期投资？
不同目的对应不同风险承受能力。
2. 调查接道条件
购买前应确认：
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是否存在改善空间
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是否可通过邻地协商实现再建
建议前往市役所调查。
3. 融资规划
大多数情况下：
👉 必须现金购买
需谨慎安排资金计划。
4. 出口策略
购买前应考虑：
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未来是否容易出售
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潜在购买群体是谁
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是否具备投资回收方案
七、总结
不可再建物件价格较低，表面上具有吸引力，但：
✔ 无法重建
✔ 融资困难
✔ 资产流动性差
✔ 长期价值受限
因此：
在购买前必须进行充分调查，并与：
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不动产公司
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司法书士
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行政书士
等专业人士合作。
同时：
若存在改善接道条件的可能，应提前与政府窗口确认。