一、什么是继承税？

继承税是指：
当继承人因继承或遗赠取得已故者（被继承人）的财产时，需要缴纳的税金。

在日本的资产结构中，不动产（尤其是土地）往往占据较大比例，因此：

👉 不动产通常是继承税计算的核心资产。

与现金相比，日本家庭资产中土地和房产比例较高，因此不动产在继承规划中具有重要地位。

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二、不动产继承税评价额的计算方式

继承税并不是按照市场价格计算，而是按照“税务评价额”计算。

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1. 土地的评价方法

（1）路线价方式

在市区住宅地，采用“相续税路線価”计算。

公式：

路線価 × 土地面积

例如：

30万日元/㎡ × 100㎡
= 3000万日元

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（2）倍率方式

如果没有路线价：

固定资产税评价额 × 国税厅规定的倍率

用于郊区或农村地区。

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2. 建筑物的评价

建筑物按：

👉 固定资产税评价额计算

通常约为市场价格的70%左右。

因此：

不动产的继承税评价额通常低于实际市场价。

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三、不动产继承面临的主要问题

1. 难以分割

与现金不同：

• 土地与房屋难以平均分配

• 容易引发继承人之间的纠纷

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2. 流动性低

继承税必须以现金缴纳。

但不动产：

• 不易快速出售

• 可能短期内无法变现

导致：

👉 缴税资金不足的问题。

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3. 持有成本

继承后需承担：

• 固定资产税

• 管理费用

• 修缮费用

若无收益，将成为负担。

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四、继承税对策的三大方向

1. 降低评价额

（1）利用出租物业（贷家建付地）

在土地上建造出租公寓或住宅后：

土地评价额可降低约20%。

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（2）小规模宅地特例

符合条件时：

• 居住用宅地：最多减额80%（330㎡以内）

• 事业用宅地：最多减额80%（400㎡以内）

• 出租事业用宅地：最多减额50%（200㎡以内）

这是日本继承税对策中最重要的制度之一。

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2. 减少继承财产总额

（1）生前赠与

每年110万日元以内免税。

长期实施可逐步减少资产总额。

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（2）教育资金、结婚资金赠与特例

在一定额度内可免税赠与。

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3. 准备缴税资金

（1）利用生命保险

保险金免税额度：

500万日元 × 法定继承人数

可用于缴纳继承税。

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（2）提前出售或活用不动产

• 出售部分资产

• 将土地改为收益性物业

• 通过租金收入准备现金

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五、利用不动产进行继承税规划的具体方式

1. 公寓/出租经营

出租用不动产的优势：

• 土地按“贷家建付地”减额约20%

• 建筑物按借家权比例（通常30%）降低评价

结果：

👉 比持有现金更有利于降低继承税评价额。

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2. 土地分笔

将一块大土地分割成多个地块：

• 降低单笔评价额

• 便于分配给不同继承人

• 减少家庭纠纷

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3. 与生前赠与结合

若将收益性物业提前赠与子女：

• 之后的租金收入归子女所有

• 防止财产继续膨胀

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六、小规模宅地特例（重点）

适用条件：

• 被继承人生前实际使用

• 继承后继续使用

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七、风险与注意事项

1. 过度节税风险

不自然的交易：

• 过度借款

• 人为制造亏损

可能在税务调查中被否认。

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2. 持有成本风险

如果：

• 贷款负担过重

• 租金收入不稳定

可能节税效果不明显。

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3. 必须依赖专业人士

继承税规划需要：

• 税理士

• 不动产公司

• 司法书士

综合设计。

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八、总结

不动产在日本继承税中具有重要地位：

✔ 评价额大
✔ 占资产比例高
✔ 影响继承税金额

但通过：

• 出租物业活用

• 小规模宅地特例

• 生前赠与

• 保险规划

可以有效降低继承税负担。

不过：

无计划的节税操作可能带来长期风险。

因此：

继承税对策应尽早规划，并由专业团队协助设计。