租赁合同是指：
房东（出租人）将不动产（土地或房屋）提供给租客（承租人）使用和收益，
承租人支付租金作为对价的合同。
在日本，住宅租赁受到《借地借家法》的规范。
该法律对承租人提供较强保护，尤其强调居住稳定性。
在实务中，住宅或办公用房的租赁合同主要分为两种：
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普通租赁合同（普通賃貸借契约）
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定期租赁合同（定期借家契约）
一、普通租赁合同
1. 基本特点
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合同期：通常为2年（商铺或办公室常为3年）
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自动续约：承租人有续约请求权
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房东原则上不得随意拒绝续约
承租人保护较强。
2. 法律规则（借地借家法）
正当理由制度
房东若拒绝续约，必须有“正当理由”。
例如：
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自己需要使用房屋
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需要重建
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建筑严重老化
单纯“想收回房屋”通常不被认可。
搬迁补偿（立退料）
房东若拒绝续约，通常需支付补偿金。
3. 优点
对承租人：
✔ 居住稳定
✔ 可长期居住
对房东：
✔ 可长期获得稳定租金收入
4. 缺点
对房东：
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难以自由收回房屋
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未来用途受到限制
对承租人：
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可能需接受租金调整
二、定期租赁合同
1. 制度背景
2000年日本法律修订后引入的新制度。
目的：
提高房东在租赁期限届满时的自由度。
2. 基本特点
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合同期：可自由设定（1年以上）
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不自动续约
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期满自动终止
若双方同意，可重新签订合同。
3. 书面义务
定期租赁必须：
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明确写明“定期借家”性质
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事前向承租人说明
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采用书面合同形式
否则可能被视为普通租赁合同。
4. 优点
对房东：
✔ 期满一定可以收回房屋
✔ 有利于未来出售、自用或重建
对承租人：
✔ 短期使用方便
✔ 租金通常较低
5. 缺点
对承租人：
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期满必须搬离
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不适合长期居住
对房东：
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若手续不完备，合同可能无效
三、普通租赁与定期租赁比较
| 项目 | 普通租赁 | 定期租赁 |
|---|---|---|
| 续约 | 自动续约 | 无续约 |
| 解约 | 房东难以解约 | 期满自动终止 |
| 合同期 | 通常2年 | 自由设定 |
| 承租人稳定性 | 高 | 低 |
| 房东自由度 | 低 | 高 |
四、如何选择？
从房东角度
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希望长期稳定收租 → 普通租赁
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未来可能出售、自住、重建 → 定期租赁
从承租人角度
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长期居住需求 → 普通租赁
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短期居住（外派、临时居住） → 定期租赁
五、实务注意事项
1. 定期租赁的手续
必须：
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事前书面说明
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明确记载合同性质
否则：
可能被认定为普通租赁合同。
2. 普通租赁拒绝续约
必须证明正当理由。
法院会综合考虑：
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房东自用需求
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建物老化程度
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经济合理性
3. 租金设定
定期租赁因承租人保障较弱，
通常租金会略低。
六、总结
普通租赁合同：
✔ 强调承租人保护
✔ 居住稳定性高
✔ 房东自由度较低
定期租赁合同：
✔ 提高房东未来规划自由度
✔ 适合短期使用
✔ 承租人稳定性较低
近年来，随着：
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空置房屋增加
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短期居住需求上升
定期租赁的使用逐渐增加。
但选择何种合同形式，应根据：
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使用目的
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租赁期限
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未来规划
综合判断。