1. 什么是纳税管理人

（1）定义

纳税管理人，是指当在日本没有住所或事务所的人员（即非居住者）在日本负有纳税义务时，为管理其应缴税款（如所得税、固定资产税等）而选任的代理人。

根据《所得税法》第117条规定，当非居住者因房地产投资等在日本产生纳税义务时，可以选任纳税管理人。

（2）选任目的

外国投资者在日本持有或运营房地产时，会因租金收入或出售收益而被课税。但如果纳税义务人不居住在日本，往往无法顺利接收税务文件或办理纳税手续。

因此，可以在日本国内设立纳税管理人，由其代为办理申报和纳税手续。

2. 需要设立纳税管理人的情况

（1）房地产投资（有租金收入时）

外国人在日本购买公寓、整栋住宅等并获得租金收入时，需要进行所得税申报。若本人不在日本，则需设立纳税管理人，代为与税务机关沟通。

（2）房地产出售（产生转让所得时）

在日本出售房地产时，会产生转让所得税。此时也可通过纳税管理人进行申报和缴税。

（3）缴纳固定资产税及都市计划税

持有房地产每年需缴纳固定资产税及都市计划税。纳税管理人可负责接收缴税通知书并代为缴纳。

3. 纳税管理人与税理士、物业管理公司的区别

（1）与税理士的区别

税理士是具备资格的税务专业人士，可以进行税务代理（制作申报书、税务咨询等）。
而纳税管理人并不必须是税理士。

不过，由于实际操作中涉及专业税务知识，因此很多情况下会委托税理士担任纳税管理人。

（2）与物业管理公司的区别

物业管理公司负责租金管理和房屋维护，但并不具备税务代理权。
如果未向税务署办理纳税管理人备案手续，物业公司不能进行税务处理。

4. 纳税管理人的选任方法

（1）手续流程

① 选定纳税管理人
可以选任在日本拥有住所或居所的个人，或日本法人。

② 提交《纳税管理人届出书》
向税务署提交《纳税管理人届出书》。
届出书需由纳税义务人（外国投资者）及纳税管理人双方签字盖章。

③ 税务署受理
税务署受理后，纳税管理人即正式登记。

（2）提交地点

房地产所在地管辖的税务署。

5. 纳税管理人的业务内容

• 接收税务署通知
  代理接收有关申报及纳税的文件。

• 代理申报与纳税
  代理办理所得税、固定资产税等申报及缴纳手续。

• 申请退税
  可代理申请被预扣税款的退税。

6. 外国人房地产投资中的优势

（1）税务处理更顺畅

即使投资者不熟悉日语或日本税制，也能通过纳税管理人顺利完成手续。

（2）提高投资安全性

避免因税务手续不完善或延迟缴纳而产生罚款，降低投资风险。

（3）海外居住也可完成管理

即使长期居住海外，也无需来日本即可完成税务管理。

7. 注意事项

纳税管理人仅为代理人

纳税责任仍由投资者本人承担。即使委托代理人，如发生偷税等违法行为，责任仍由本人承担。

委托税理士的优势

由于涉及申报及退税等专业性较强的业务，通常建议委托税理士担任纳税管理人。

固定资产税的缴纳安排

若采取每年四次分期缴纳方式，需要事先安排好由纳税管理人代为支付的机制。

8. 总结

外国人在日本进行房地产投资时，会产生租金收入、出售收益及固定资产税等纳税义务。

若居住在海外且在日本无住所，可选任纳税管理人，由其代理办理税务手续。

纳税管理人需向税务署备案登记，通常由熟悉税务制度的税理士担任。

选择合适的纳税管理人，有助于防范税务风险，提高投资的稳定性与安全性。