一、什么是恢复原状（原状回復）
（1）定义
所谓“恢复原状”，是指在租赁合同结束时，承租人（租客）在返还房屋时，将因自己使用而产生的损耗或改动恢复到原有状态。
但需要特别注意：
“恢复原状”并不等于恢复到入住时的完全新状态，而是指排除正常使用所产生的自然损耗和老化后的状态。
（2）法律依据
恢复原状义务主要依据日本《民法》：
📌 民法第621条
承租人在租赁关系终止时，应当将租赁物恢复原状后返还。
📌 民法第622条之2
因正常使用及收益所产生的损耗或经年变化，不属于承租人的恢复原状义务范围。
因此：
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因正常生活产生的自然老化 → 房东承担
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因故意、过失或特殊使用造成的损坏 → 承租人承担
二、恢复原状相关纠纷
（1）纠纷比例高
根据日本国土交通省统计：
约40%的租赁纠纷与押金返还及恢复原状有关。
常见争议包括：
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租客认为只是正常使用，却被要求高额修缮费
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房东认为损坏严重超出正常范围
（2）官方指引
日本国土交通省发布：
《恢复原状相关纠纷与指南（2021年修订版）》
虽然该指南不具法律强制力，但：
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法院审理时会参考
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实务中广泛适用
三、费用承担原则
（1）房东承担（正常损耗）
✔ 家具摆放导致地板轻微凹陷
✔ 日晒导致墙纸褪色
✔ 正常生活造成的轻微污渍
（2）租客承担（故意或过失）
✔ 吸烟导致墙面黄渍及异味
✔ 违规养宠物造成抓痕
✔ 打翻饮料未处理导致发霉
✔ 擅自改造或拆除装修
四、相关法律重点
（1）2020年民法修订
2020年4月修订后明确：
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承租人仅对“非正常损耗”负责
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若合同特约过度加重租客负担，可能无效
（2）消费者合同法
若承租人为个人：
若合同规定“所有损耗由租客承担”，可能被认定无效。
（3）租赁住宅管理业法
若由管理公司操作：
在签约时必须明确说明押金及恢复原状规则。
五、签约时的注意事项
（1）确认特别条款
例如：
“退房清洁费由租客承担”
在明确约定的情况下通常有效。
但若表述含糊，例如：
“墙纸全部更换费用由租客承担”
可能被认定不合理。
（2）入住时的现状确认
建议：
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入住时拍照记录
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填写“现况确认书”
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双方签字保存
可有效防止退房纠纷。
（3）吸烟、宠物、DIY
若合同禁止：
必须遵守。
违规可能产生高额修缮费用。
六、房东方面的注意事项
（1）明确索赔依据
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提供修缮报价
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提供损坏照片
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说明责任划分
（2）合理设定合同条款
避免违反消费者合同法及官方指南。
（3）诉讼风险
若协商失败，可能进入诉讼程序。
遵循官方指南处理，有助降低风险。
七、退租流程（住宅租赁）
1️⃣ 退房时现场确认
2️⃣ 检查损坏情况
3️⃣ 出具修缮估价
4️⃣ 押金结算（不足补缴，多余返还）
5️⃣ 提供明细清单
总结
✔ 恢复原状义务以民法为依据
✔ 正常损耗不由租客承担
✔ 合同特别条款需合理且明确